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如何还房贷压力小?等额本金总利息少

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发表于 2016-5-23 11:00:22 | 显示全部楼层 |阅读模式

        当前,无论是公积金贷款还是商业银行贷款,还款方式只有两种:等额本金和等额本息。两种还款方式的计算方法不同,贷款期限越长,利息差别越大。

        先来看什么是等额本金还款法。它是将本金分摊到每个月,同时付清上一还款日至本还款日之间的利息的还款方式。以贷款120万元,期限30年为例。假设是北京市的公积金贷款,按照当前五年期以上贷款基准年利率3.25%计算,每个月本金还款额为120万÷360个月=3333元。第一个月的利率算法为:120万×3.25%÷12=3250元,因此第一个月还款额为3333+3250=6583元。第二个月的利率算法为:(120万-3333)×3.25%÷12=3241元,第二个月还款额为3333+3241=6574元。以此类推,此后每个月的还款额逐渐减少。

        再来看什么是等额本息还款法。它比等额本金的算法更加复杂,最终结果保证每个月还款的“本+息”之和始终保持不变。仍以公积金贷款120万,期限30年,年利率3.25%计算,每月的还款额固定为5222.48元。

        在等额本金情况下,如果贷款利率始终不变,贷款人30年需要支付的总利息为586625元。而在等额本息情况下,贷款人30年需要支付的总利息为680091.3元,足足比等额本金多付了93466元。真是不算不知道,一算吓一跳。这还是公积金贷款,如果是利率更高的商业贷款,30年的利息可以差出几十万。正因如此,如果贷款人不特意提出,银行一般默认的是等额本息还款法,理由显而易见——可以多收利息。


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